Der Tod eines Angehörigen bringt nicht nur emotionale Herausforderungen mit sich, sondern stellt Erben auch vor eine Vielzahl organisatorischer und rechtlicher Fragen – vor allem, wenn eine Immobilie zum Nachlass gehört. Wer ein Haus oder eine Wohnung erbt, wird nicht automatisch zum rechtmäßigen Eigentümer. Es gibt einige wichtige Schritte, die Sie unternehmen sollten, um die Erbschaft korrekt zu regeln und keine finanziellen oder rechtlichen Nachteile zu riskieren.
Bevor Sie tätig werden, sollten Sie klären, ob Sie die Erbschaft überhaupt annehmen möchten. Denn mit dem Nachlass übernehmen Sie nicht nur Vermögen, sondern auch mögliche Schulden. Innerhalb von sechs Wochen nach Kenntnis der Erbschaft haben Sie Zeit, diese beim Nachlassgericht auszuschlagen.
Nur wer als Eigentümer im Grundbuch steht, kann über die Immobilie verfügen. Nach Annahme der Erbschaft müssen Sie beim Grundbuchamt eine Berichtigung beantragen. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist dieser Eintrag in der Regel kostenfrei.
Ein Erbschein wird oft benötigt, um Ihre Erbenstellung nachzuweisen – insbesondere bei der Grundbuchberichtigung oder gegenüber Banken. Wenn bereits ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll vorliegt, kann der Erbschein entbehrlich sein.
Das Finanzamt muss innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis der Erbschaft informiert werden. Abhängig vom Wert der Immobilie und dem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser kann eine Erbschaftsteuererklärung erforderlich sein. Die Freibeträge liegen zwischen 20.000 und 500.000 €, je nach Erbenklasse.
Eine professionelle Wertermittlung ist wichtig – sei es zur Abgabe der Steuererklärung, zur internen Aufteilung bei mehreren Erben oder zur Vorbereitung eines Verkaufs. Je nach Fall kann ein Verkehrswertgutachten durch einen zertifizierten Sachverständigen notwendig sein.
Vor allem bei älteren Häusern empfiehlt es sich, den Zustand fachlich prüfen zu lassen. Notwendige Instandhaltungen oder Sanierungen – etwa im Bereich Heizung, Dämmung oder Elektrik – sollten frühzeitig erkannt und eingeplant werden.
Oft sind geerbte Immobilien noch vollständig eingerichtet. Die Räumung kann emotional belastend sein, lässt sich aber professionell durch Dienstleister erledigen. Wichtig: Auch persönliche Dokumente und Wertsachen sollten sorgfältig gesichtet werden.
Nach dem Erbfall müssen Versicherungen wie Wohngebäude- und Hausratversicherung auf den neuen Eigentümer umgeschrieben werden. Fehlt ein ausreichender Versicherungsschutz, haften Sie im Schadensfall – selbst wenn Sie die Immobilie nicht bewohnen.
Sie können die Immobilie selbst nutzen, vermieten oder verkaufen. Jede Option bringt rechtliche, steuerliche und wirtschaftliche Konsequenzen mit sich. Auch eine Spekulationssteuer kann beim Verkauf eine Rolle spielen, sofern die gesetzlichen Fristen nicht eingehalten wurden.
In einer Erbengemeinschaft ist Abstimmung das A und O. Ob Verkauf, Vermietung oder Auszahlung einzelner Erben – jede Entscheidung erfordert Einigkeit. Oft kann hier eine neutrale Beratung durch einen Anwalt oder Makler Klarheit schaffen.
Kosten für den Erbschein:
Die Gebühren richten sich nach dem Gesamtwert des Nachlasses. Je höher der Immobilienwert, desto höher die Kosten.
Steuern:
Neben der Erbschaftsteuer kann beim späteren Verkauf auch eine Spekulationssteuer fällig werden – abhängig von der Haltefrist und Nutzung.
Professionelle Unterstützung:
Ein Notar, Steuerberater oder Immobilienexperte kann helfen, Fallstricke zu vermeiden und den Ablauf rechtssicher zu gestalten. Bei einem geplanten Verkauf lohnt sich zudem die Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Immobilienmakler.
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